Secondo capitolo del ricco lavoro redatto dall'Avv. Gaetano Mulonia denominato "Il Condominio nel suo divenire". Per leggere l'introduzione clicca qui.

 

CAPITOLO 2

 

L'Amministratore

 

La figura cardine, sotto la lente di ingrandimento, nella nuova disciplina, è quella dell'Amministratore.

Tale professionista, così come designato dalla legge n.4 del 2013, è investito dell'incarico della gestione delle parti comuni di uno stabile, nel caso di edifici condominiali, attraverso il contratto di mandato, più volte richiamato esplicitamente nell'art. 1129 c.c.

La disciplina del mandato, 1703-1730 c.c., comunque si differenzia nella fattispecie per alcuni profili specifici dell'ente di cui si discute:

a) Il mandante, l'assemblea condominiale, può conferire il mandato a maggioranza ( II comma art. 1136 c.c.) potendosi registrare astensioni od addirittura voti contrari alla persona fisica o societaria designata;

b) il mandatario (l'amministratore) deve legalmente agire contro il suo mandante se non rispetta le norme imposte dal “regolamento di condominio”  o se non dovesse rispettare le scadenze di pagamento delle proprie quote contributive alla gestione dei beni comuni.

Elementi assolutamente estranei al “mandato” tipico che si fonda sull'opera fattiva del mandatario per il raggiungimento degli scopi del mandante in un rapporto di assoluta cooperazione.

L'identificazione del mandatario, infatti, si fonda sul rapporto di fiducia che sostanzia il contratto da parte del mandante tanto da risultare fondato sull'intuitus personae.

Il mandato di cui si parla è un mandato con rappresentanza, ciò significando che l'amministratore “spende” il nome del condominio , agisce in nome del condominio e quindi dei singoli condomini. Egli è investito di un ufficio privato volto a tutelare gli interessi individuali attraverso la cooperazione con i singoli condomini.

La Riforma incide particolarmente la figura dell’amministratore condominiale attraverso i lunghissimi artt. 1129 e 1130 c.c. ed il nuovo art. 71 bis disp. att. cc.

La Riforma esordisce con una scelta mossa da evidenti scopi politici anzichè tecnici elevando la soglia di obbligatorietà della nomina dell’amministratore, elevandola  da 5 condòmini ai condomìni con 9 condòmini.

La scelta della Riforma è chiara nel delineare una figura di amministratore condominiale professionale, con struttura organizzata e  mezzi adeguati all’incarico.

Non è un caso il conseguente riferimento alla possibilità di amministrare in forma societaria.

L’art. 1129 CC impone al nuovo amministratore l’indicazione dei locali dove è conservata la documentazione e dei giorni e delle ore in cui essa è accessibile ai condomini. Impone anche  l’enunciazione delle generalità e dei recapiti anche telefonici da esporre nei luoghi di maggiore passaggio, visibili anche ai terzi.

Il che fa ritenere che anche  l'onere della reperibilità sia  connesso all' incarico che risulterebbe incompatibile con il contemporaneo esercizio di altre professioni o di altri impegni.

La nuova disciplina si preoccupa di tutelare I condomini in relazione

alla costante disponibilità di somme di danaro altrui e alla esposizione dei patrimoni degli stessi  rispetto alle conseguenze di inadempimenti o anche di semplici disattenzioni dell’amministratore (art. 2049 CC).

V’è nell’art. 1129 CC la previsione dell’assicurazione per la responsabilità professionale specifica che, pur non prevista come obbligatoria, è di fatto tale, essendo lasciata alla libertà di una sola parte contrattuale, ovvero il condominio,

per il tramite della assemblea condominiale. Questa ultima è  ha la possibilità di subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato.

Ulteriore forma di controllo è costituita dall’obbligatorietà della gestione dei flussi di denaro in entrata e in uscita per il tramite del conto corrente, di modo da assicurare tracciabilità ad ogni operazione contabile.

Ma l’attività gestoria della Riforma è costellata da vari controlli, di modo da incanalare l’esercizio del mandato su precisi binari. Si tratta di attività professionale non liberamente esercitabile, mavincolata, seppure nell’interesse dell’utente\consumatore.

Tali controlli  imposti sono chiaramente contrassegnati:

1. l’amministratore puo’ essere obbligato dal mandante condominio alla presentazione di una polizza assicurativa

2. tutti i movimenti in entrata e in uscita devono transitare

da un conto corrente.

L’estratto conto deve essere sempre accessibile dal condomino.

L’assemblea può deliberare l’apertura di un sito internet ove compaiano e si possano scaricare i documenti contemplati dalle delibere

3. il nome e i recapiti dell’amministratore devono essere esposti nel luogo di maggior accesso comune.

4. Il compenso dell’amministratore deve essere enunciato espressamente, a pena di nullità della nomina.

5. la documentazione condominiale deve essere custodita in un luogo identificato e messa a disposizione in giorni e ore prefissati. Dovrà essere immediatamente restituita all’atto del passaggio da un’amministrazione alla successiva.

6. l’amministratore è tenuto alla redazione di 4  registri (artt. 1130, nn. 6\7) e al loro costante aggiornamento. Uno di questi, quello della contabilità, deve riportare tutte le operazioni in entrata e uscita con annotazione nei trenta giorni successivi le operazioni finanziarie.

7. il rendiconto della gestione deve essere sottoposto all' assemblea entro 180 giorni dal termine dell’esercizio e deve essere redatto secondo modalità previste (art. 1130 bis CC).

8. il condomino è abilitato in ogni momento a chiedere e ottenere lo stato dei pagamenti e delle liti in corso.

9. l’amministratore è tenuto a agire contro i morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio cui il credito si riferisce.

10. Sono aumentati I casi di intervento dell’Autorità Giudiziaria per la revoca del’amministratore ed è stata mantenuta   la clausola residuale delle “gravi irregolarità”. L’amministratore revocato con provvedimento giudiziale non potrà essere rieletto.

11. Pur non essendo espressamente previsto un albo o registro professionale, l’art. 71 bis Disp. Att. CC prevede una serie di requisiti morali e culturali di ingresso e permanenza all’eserci zio dell'attività. Grande rilievo è stato conferito alla fase delicata della formazione e dell’aggiornamento.

12. non vengono meno, anzi vengono aumentate e espressamente enunciate, le competenze dell’amministrare in materia di sicurezza e di vigilanza delle parti comuni (art. 1130, n. 4, CC).

L'evidente regime vincolistico è puntualizzato da obblighi e sanzioni e soprattutto dall’esposizione di tutta la attività gestoria all’accesso e alla verifica costante dell’intero condominio, specialmente con l’ausilio delle risorse  internet.

Emerge la figura di un amministratore con qualche potere e molti doveri, consapevole che ogni suo atto  e’ visibile e tracciabile, con una preparazione tecnica specifica e con obbligo di aggiornamento,  attrezzato dal punto di vista organizzativo  compreso quello della reperibilità costante e della copertura assicurativa.

 Chi può amministrare un condominio

In forza dell'art. 71 – bis delle disposizioni di attuazione del codice civile la riforma ha puntualizzato i requisiti di chi svolge l'attività di amministrare stabili in condominio:

Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro:

a) che hanno il godimento dei diritti civili;

b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore , nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;

c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;

d) che non siano interdetti o inabilitati;

e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari;

f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.

Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice civile. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi

La perdita dei requisiti di cui alle lettera a), b), c), d), ed e del primo comma comporta la cessazione dall'incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell'attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l'obbligo di formazione periodica”.

Il legislatore richiede quindi caratteristiche di onorabilità e professionalità le prime simili a quelle richieste per i concorsi di pubblici ufficiali (magistrati e notai).

I requisiti devono esserci sia all'atto della nomina che nel corso dello svolgimento dell'attività.

Si noti che la perdita determina la cessazione dall'incarico indipendentemente da una nomina formalmente ineccepibile. La legge pretende che l'amministratore condominiale sia persona competente sotto il punto di vista professionale.Sono esonerati dall'obbligo di frequenza di un corso di formazione iniziale coloro che abbiano esercitato l'attività per almeno un anno nel triennio tra il 18 Giugno 2010 ed il 18 Giugno 2013 anche se non hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado salvo l'obbligo dell'aggiornamento periodico annuale; tali persone devono provare di avere esercitato l'attività con documenti (verbali di nomina).

Chi amministra solo il condominio ove risiede è anch'egli esentato dall'obbligo di formazione iniziale e dal dover essere diplomato.

Il legislatore, tramite il decreto legislativo 145 del 23 Dicembre 2013 “Decreto destinazione Italia” convertito nella legge 21 Febbraio 2014 n.9, ha apportato dei correttivi alla disciplina dell'art. 71 – bis delle d.a. del codice civile inserendo l'emanazione di un regolamento predisposto dal Ministero della giustizia n.140 del 13 Agosto 2014 relativo alla formazione degli amministratori di condominio.

Il regolamento individua i requisiti necessari per svolgere l'attività formativa ed i contenuti dei corsi di formazione..

I corsi di formazione iniziale di abilitazione alla professione devono durare minimo 72 ore e quelli di aggiornamento periodico annuale devono durare minimo 15 ore. I corsi possono essere svolti anche tramite e-learning.

Le materie oggetto della formazione sono quelle tecniche, giuridiche e fiscali con particolare attenzione ai compiti ed ai poteri dell'amministratore, la sicurezza negli edifici, ai servizi comuni ed impiantistica comune, alla prevenzione incendi, regolamenti condominiali, ripartizione dei costi, diritti reali e proprietà, alla normativa edilizia e regolamenti edilizi, ai contratti come l'appalto e quelli di lavoro subordinato, alla mediazione, alla contabilità.

Al termine dei corsi i discenti dovranno superare un esame per ottenerne l'attestato 

La durata dell'incarico di Amministratore.

L'argomento parrebbe essere privo di interesse, al primo impatto, essendo “abituati” a ritenere che l'incarico sia pacificamente annuale.

Così, in realtà, non è basti pensare che autorevole dottrina (A. Visco) già nel 1964 si poneva il problema della possibilità di una “tacita conferma” in mancanza di una delibera relativa alla “nomina” all'atto della  scadenza naturale del rapporto.

Il novellato art. 1129 c.c. al punto 10) recita: “L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per egual durata. L'Assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore”.

Si è sempre tentato di contemperare le esigenze di dare continuità all'attività amministrativa, da un lato, e di controllare la stessa con cadenza annuale, in quest'ambito comunque, non è stata mai messa in discussione la prerogativa del consesso assembleare di revocare la persona dell'amministratore in qualsiasi momento con la maggioranza prevista (II c. 1136 c. c.)

L'art.1135 c. c. al n.1 aggiunge, letteralmente, una variabile: l'assemblea dei condomini provvede “alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione” . La conferma, secondo l'orientamento della S.C. equivale a “nomina” richiedendone il quorum deliberativo qualificato di cui al II c. 1136 c. c.

Non v'è dubbio che l'incertezza inizi a serpeggiare tra un legislatore “distratto” nell'uso della terminologia ed una Corte di legittimità ondivaga con i propri orientamenti.

Rammentando che l'art. 1129 c. c.  è disposizione inderogabile e che nella formulazione al punto 10) introduce un elemento di novità costituito dalla frase:”...si intende rinnovato per egual durata” si delinea la possibilità di una triplice interpretazione:

1) la proroga legale sine die: proroga, sic et simpliciter, in assenza di revoca giudiziale o assembleare, senza neanche porre l'accento su un'eventuale “conferma” dell'incarico alla scadenza dell'esercizio. La proroga legale sarebbe automatica anno dopo anno sin quando non verrà posta la richiesta di revoca. Tale assunto sarebbe confortato dalla disposizione dello stesso articolo 1129 c. c. in forza della quale “L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore “ quindi solo in questi due casi si potrebbe “nominare” un nuovo amministratore rispetto a quello che è in carica.

Vie più che l'art. 1135 c. c. primo comma conferisca il potere, all'assemblea, di “confermare” l'amministratore e l'art. 1129 c. c. secondo comma disponga che ad “ogni rinnovo dell'incarico l'amministratore comunichi i propri dati anagrafici”.

Comunicare i propri dati anagrafici costituirebbe un obbligo a cui l'amministratore in carica deve adempiere, anche nel caso del secondo comma dell'art. 1129 c. c. “contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico...” si rileva che potrebbero sussistere più rinnovi dopo la prima nomina con l'obbligo di cui prima.

2) proroga legale per un anno

La proroga sarebbe attuabile solo per un anno configurando sostanzialmente una nomina biennale, con la riproposizione della nomina ogni due esercizi.

Ciò troverebbe fondamento nell'art. 1722 c. c. a proposito dell'estinzione del mandato, infatti si richiama la scadenza del termine quale causa dell'estinzione del rapporto.

3) la proroga legale non esiste

La nomina era e rimane della durata di un anno in quanto l'art. 1129 c. c. stabilirebbe una durata determinata cioè un anno. Sarebbe posto un divieto di conferire il mandato ad amministrare per più di un anno. Ciò premesso l'amministratore dovrà porre ogni anno la nomina all'ordine del giorno.

Al momento, posta anche l'esistenza di una problematica inerente la situazione giuridica  della “prorogatio imperii” e la mancanza di sentenze di riferimento della S.C. il consiglio (garantista) è quello di seguire la seconda delle interpretazioni tra le tre proposte anche se il sottoscritto propende, senza esito alcuno, per

la prima.

Avv. Gaetano Mulonia