image.png 

 

Corso di Formazione  

DIRITTO CONDOMINIALE E FORMAZIONE DELL’AMMINISTRATORE

Conforme alleprevisioni di cui all’art. 71 bis disp. att. c.c. e al D.M. n.140/2014, con rilascio di attestato abilitante all’esercizio della professione.

Responsabile scientifico: avv. Gaetano Mulonia. Durata: 60 ore di teoria e 12 di esercitazioni pratiche

La Legge di riforma n.220/2012 ha innovato profondamente la disciplina codicistica in tema di Condominio, attribuendo alla materia rilevanza sempre più autonoma. È legittimo, oggi, parlare di Diritto Condominiale, come branca del diritto privato, in merito alla quale i dibattiti dottrinali e giurisprudenziali sono particolarmente vivaci. L’obiettivo del corso è quello di fornire un quadro completo della materia, che consenta agli operatori del diritto e a color che intendono approcciarsi alla professione di amministratore di conseguire le necessarie competenze specifiche.

 

PROGRAMMA

Argomenti
Proprietà e diritti reali
Comunione e condominio
Le parti comuni: individuazione, uso e modificazioni
Il regolamento di condominio
La suddivisione delle spese e le fattispecie particolari
Il supercondominio e i condomini complessi
Le tabelle millesimali
L’assemblea, attribuzione e convocazione
Impugnazione delle delibere
L'Amministratore e la rappresentanza
Le responsabilità civile e penali dell’amministratore
La sicurezza sui cantieri, la prevenzione incendi
Il recupero del credito
La contabilità e la fiscalità
Privacy e video-sorveglianza
Il superamento delle barriere architettoniche
La disciplina giuridica degli impianti di riscaldamento
I parcheggi negli edifici condominiali
Le certificazioni degli impianti ascensori e messa a terra
L’assicurazione globale del fabbricato
Piano energetico
Contratto di lavoro subordinato. Infortunistica.
Il contenzioso condominiale e la mediazione
Appalto, locazione e rapporti con la PA
Sopraelevazione, multa
Professionismo legge 4-2013, mandato, formazione

 

Il corso avrà inizio il 15 Ottobre 2018. L'iscrizione potrà essere effettuata sino al 12 Ottobre scaricando il modulo dal nostro sito.

 

 

Segui le istruzioni:

- Passa il mouse sul pulsante in alto FORMAZIONE

- Si aprirà un menù a tendina, clicca su DOCUMENTI

- Clicca su MODULO ISCRIZIONE.

     

Avv.Myriam Mulonia

 

La Cassazione si pronuncia sulle immissioni sonore moleste e il relativo risarcimento del danno, anche non patrimoniale. 

 

 

La Seconda Sezione della Corte di Cassazione, con la sentenza 20 Gennaio 2017, n. 1606,  ha stabilito che ai fini del risarcimento del danno da immissioni sonore moleste sia sufficiente l’accertamento del superamento della soglia di tollerabilità da parte del CTU.

La questione oggetto della decisione sorgeva dalla riconosciuta lesione alla salute e alla qualità della vita del proprietario di un fondo che lamentava la rumorosità della vicina attività di un’officina di lavorazione del ferro. Le proprietà risultavano avvinte da un regime di comunione, in alcuni spazi.

Il ricorso il Cassazione volto a contrastare la decisione dei Giudici di merito veneti è stato respinto.

La Corte di legittimità ha sostenuto che in tema di Condominio o più genericamente di Comunione, sia estensibile l’applicazione dell’art. 844 cod.civ.

La norma prevede che il proprietario di un fondo può limitare le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se superano la normale tollerabilità.

La valutazione sulla intollerabilità o meno è affidata all’autorità giudiziaria.

Il Giudice accerta il superamento delle soglie di tollerabilità secondo il suo prudente apprezzamento verificando le circostanze del caso concreto.

Secondo la Cassazione, infatti, “il limite di tollerabilità delle immissioni rumorose non è, invero, mai assoluto, ma relativo proprio alla situazione ambientale, variabile da luogo a luogo, secondo le caratteristiche del fondo…

Il giudizio sulla durata, l’intensità, la frequenza dei suoni si deve basare su un’indagine concreta che abbia a riguardo anche della zona, delle abitudini degli abitanti, della distanza dei fondi in cui  si lamenta l’eccessiva produzione sonora, nonché sulla predisposizione di accorgimenti idonei a limitare i fastidi altrui. 

A riguardo, è necessario sottolineare che la verifica prescinde dalle modalità di rilevamento dettato da regolamenti o leggi speciali in materia di rumori, in quanto tali fonti perseguono finalità pubblicistiche atte a regolare i rapporti tra cittadini e Pubblica Amministrazione e non idonee a disciplinare i rapporti tra privati.

A questo scopo si fa riferimento all’art. 844 cod. civ. e all’equo apprezzamento del giudice, il quale affiderà l’indagine tecnica ad un consulente specializzato.

Nel caso di specie, l’analisi sui rumori e le esalazioni provenienti dall’attività fabbrile non poteva prescindere da  verifica di natura tecnica realizzata secondo le specifiche conoscenze di un professionista.

Sicchè del tutto irrilevanti risultavano le prove testimoniali o la durata giornaliera delle immissioni rumorose, in quanto gli esiti  peritali avevano attestato, nel caso di specie, un superamento di 3 db della normale tollerabilità.

In una prospettiva di semplificazione delle dinamiche processuali, la Cassazione ammette il risarcimento dei danni causati da immissioni moleste affidandosi unicamente all’accertamento peritale, idoneo a rilevare in maniera precisa il superamento di determinate soglie di tollerabilità rispetto canoni variabili a seconda dei casi.

Questo consente una velocizzazione in termini di economia processuale anche rispetto il danno non patrimoniale lamentato.

Orbene, sul punto, è opportuna una ulteriore specificazione.

L’art. 2059 cod. civ. stabilisce che il danno non patrimoniale deve essere risarcito solo nei casi previsti dalla legge, ovvero nei casi in cui sia riscontrata una lesione di diritti inviolabili della persona costituzionalmente garantiti, secondo i canoni elaborati  dalla giurisprudenza di legittimità.

 In questo caso, la Corte ha ritenuto che si possa individuare una lesione del diritto alla salute idoneo alla richiesta del risarcimento del danno sub specie di danno biologico nonché morale e, inoltre, che la fattispecie concreta sia sussumibile ai sensi dell’art. 659 cod. pen.

Il reato de quo rubricato “disturbo delle occupazioni e del riposo delle persone” risulta astrattamente configurabile secondo le circostanze esaminate dai giudici di merito: la sussistenza degli elementi costitutivi della norma incriminatrice consente la riconoscibilità del danno non patrimoniale.

L’art. 185 cod. pen. afferma che ogni reato obbliga alle restituzioni a norma delle leggi civili. Ne deriva che il combinato disposto degli artt. 185 cod. pen. e 2059 cod. civ. consenta l’accesso al ristoro del danno non patrimoniale e, secondo la Corte, non è necessario che la fattispecie penalmente rilevante sia accertata con sentenza o che sia oggetto di giudicato, essendo utile la mera configurabilità astratta degli elementi costitutivi del reato.

In conclusione, il soggetto che, anche  e soprattutto in Condominio, svolga attività rumorose rischia di essere investito da plurime richieste di ristoro a causa del comportamento molesto.

 L’inquilino o il proprietario di un immobile potrà richiedere oltre all’azione di natura reale volta alla eliminazione delle cause delle immissioni, un’azione di natura risarcitoria per ottenere un indennizzo commisurato, ad esempio, alla capitalizzazione del minor reddito del fondo dipendente dalle immissioni stesse (Cass. 16 giugno 1987, n. 5287).

Se il soggetto convenuto in giudizio per le molestie ex art. 844 cod. civ. ha adottato un comportamento di natura  colposa o dolosa, il danno sarà qualificabile come ingiusto e risarcibile ai sensi dell’art. 2043 cod. civ.

Ad esso si aggiunge il danno non patrimoniale riferibile alla lesione del diritto alla salute  e al normale svolgimento della vita quotidiana.

Alle azioni esperibili in sede civile, può configurarsi la possibilità di apertura del procedimento penale ove i rumori o le esalazioni arrechino disturbo ad un gruppo indeterminato di persone ai sensi dell’art. 659 cod. pen.

Gli accertamenti giudiziali potranno essere paralleli ovvero trattati contestualmente in sede penale, ove è possibile comunque procedere alla richiesta risarcitoria.

Inoltre, la non punibilità dell’agente per eventuale tenuità del fatto non collide con la possibilità di richiesta in sede civile del ristoro per le lesioni subite.

Condominio, immissioni, rumori, vicini, molestie, disturbo, salute, risarcimento dei danni, danni patrimoniali, danni non patrimoniali, reato, codice civile, codice penale, cassazione, giurisprudenza, legittimità, indennizzo.

Articoli correlati:

- art. 844 cod. civ.

- 1102 cod. civ.

- art. 185 cod. pen.

- art. 659 cod. pen.

- art. 2043 cod. civ.

- art. 2059 cod. civ.

- art. 131 bis cod. pen.

- art. 2 cost.

- art. 32 cost.

Avv. Myriam Mulonia

Secondo capitolo del ricco lavoro redatto dall'Avv. Gaetano Mulonia denominato "Il Condominio nel suo divenire". Per leggere l'introduzione clicca qui.

 

CAPITOLO 2

 

L'Amministratore

 

La figura cardine, sotto la lente di ingrandimento, nella nuova disciplina, è quella dell'Amministratore.

Tale professionista, così come designato dalla legge n.4 del 2013, è investito dell'incarico della gestione delle parti comuni di uno stabile, nel caso di edifici condominiali, attraverso il contratto di mandato, più volte richiamato esplicitamente nell'art. 1129 c.c.